Hypotekárna reforma na Slovensku sa neuskutočnila, upozorňuje špecialista Radoslav Papánek

Momentálne sme sa dostali s úrokovou sadzbou na priemer Európskej menovej únie, a to v podstate naznačuje, že ďalší pokles už bude veľmi obmedzený.

Hypotéky, ktoré poskytujú finančné domy, sú dnes na Slovensku historicky najnižšie. Ako hodnotíte tento stav? Je možné, aby išli sadzby aj pod 1 %?

Tento stav súvisí s dvomi faktormi. Jeden faktor je znižovanie úrokových sadzieb Európskej centrálnej banky, čo znamená, že si banky môžu lacnejšie požičať peniaze a lacnejšie ich tak posunúť smerom k spotrebiteľovi, a druhý faktor je, že sa slovenské banky v rámci intenzívnejšieho konkurenčného boja o klienta rozhodli znižovať svoje marže. Momentálne sme sa dostali s úrokovou sadzbou na priemer Európskej menovej únie, a to v podstate naznačuje, že ďalší pokles už bude veľmi obmedzený. Rast poskytovania nových úverov je značný, každoročne narastá objem novoposkytnutých úverov a je to najmä tým, že pri nižších sadzbách sa vlastné bývanie stáva skutočne dostupným. Klienti začínajú byť viac motivovaní zabezpečiť si vlastné bývanie riešením hypotéky ako financovať podnájom. Ruka v ruke ide bývanie s hypotékami aj s rastom nominálnych a reálnych miezd. Momentálne je obrovský dopyt po vlastnom bývaní.

Ako je to so spotrebiteľskými úvermi? Očakávate, že aj pri nich by mohli ísť sadzby ešte nižšie?

Aj pri nich išli sadzby citeľne dole, dokonca možno dnes získať takú, na akej sa pred niekoľkými rokmi pohyboval hypotekárny úver.

Od 21. 3. nadobudla účinnosť novela zákona o úveroch na bývanie z dielne ministerstva financií, ktorá bankám nariaďuje znížiť poplatok za predčasné splatenie hypotéky na maximálne 1 % zo zostatku úveru. Donedávna to bolo 4 – 5 %. Pri súčasných úrokových sadzbách je teda najlepšie splatiť hypotéku v starej banke a požiadať o novú v konkurenčnej?

Matematicky to vychádza. Avšak, nejde o hypotekárnu reformu. Refinancovanie je výhodné vtedy, ak máte dostatok fundovaných informácií, či sa to oplatí. Banky si totiž svojho klienta chcú udržať a preto by sa mal najprv klient oboznámiť so situáciou vo svojej banke, až potom zvažovať odchod ku konkurencii.

Na čo treba prihliadať pri vyberaní hypotéky? Na čo pri refinancovaní starého úveru?

Prihliadať treba na kvantum aspektov. Ide o úrokovú sadzbu, dobu fixácie, poplatok za poskytnutie úveru – niekde môže byť nulový, inde môže tvoriť až 1 % z výšky úveru. Kľúčovým faktorom je možnosť vkladania mimoriadnych splátok bez poplatkov. Niektoré banky napríklad umožňujú vkladanie financií k hypotéke aj na iných bázach – aj to je určite pre niekoho zaujímavé a na zváženie. V neposlednom rade je tu aj cross-sell – požiadavka banky o to, aby klient dostal úrokovú sadzbu, ktorú bankové domy komunikujú v reklamách a vo svojom marketingu. V rámci cross-sellu je však aj otvorenie účtu, aktívne využívanie účtu, platby kartou či poistenie úveru. Poplatky za menované služby môžu klientovi neraz „uniknúť“, ak sa zameria iba na úrokovú sadzbu. Taktiež je tu ešte jeden faktor, ktorý sa týka najmä mladých – reálny spôsob výpočtu štátneho príspevku pre nich. Napriek tomu, že je tu jeden zákon, banky si ho neraz aplikujú po svojom.

Podľa Inštitútu pre ekonomické a sociálne reformy (INEKO), ale aj ďalších analytikov majú Slováci nízku finančnú gramotnosť. Čím to podľa Vás je? Zlyháva v tomto smere štát?

Súhlasím s tým, že finančná gramotnosť Slovákov nie je na príliš vysokej úrovni, no zlým smerom to nejde. V súčasnosti je oveľa viac možností, ako si v tejto oblasti rozšíriť obzor. Domnievam sa, že mnohí to aj robia, z čoho potom vyplývajú aj ich nároky, a to je výborné. Netrúfnem si však odhadnúť, ako sú na tom Slováci v porovnaní s inými Európanmi. Je na zváženie, či by už na našich základných školách mala figurovať v rámci nejakého predmetu téma financií – čo je napríklad úrok, kde si možno peniaze bezpečne uložiť, kde sa dajú požičať, ako funguje sporenie a podobne. Štát by sa určite nemal spoliehať iba na úlohu internetu či dobrovoľnosť jeho obyvateľov.

Ako by mali postupovať tí, ktorí sa nevyznajú v ponukách hypoték a úverov?

Vyznať sa dokáže skutočne iba hypotekárny špecialista, ktorý na dennej báze analyzuje ponuky, vyhodnocuje štatistiky a novinky, čo sa mení na trhu. V priemere ide o 4 novinky každý deň, ktoré sa dotýkajú napríklad zmeny úrokovej sadzby tej či onej banky, tlačív, zabezpečenia novej dokumentácie k úveru, procesov pri schvaľovaní, metodiky – čo daná banka po novom akceptuje a podobne. Ideálne je teda obrátiť sa na odborníka, ktorý je špecialistom na problematiku. Naša spoločnosť zabezpečuje objektívne porovnanie všetkých ponúk na slovenskom trhu. Objektivita spočíva v tom, že vieme kriticky zhodnotiť výhody aj nedostatky daných ponúk. Našou úlohou je produkt porovnať v rámci všetkých ponúk – ako som už povedal – objektívne, reálne a pravdivo.

Zadlžujú sa podľa Vás Slováci bezhlavo?

Ak sa odvoláme na štatistiky, stále sme voči disponibilnému príjmu domácnosti málo zadlžení. Myslím si, že naši klienti sú racionálni ľudia a v drvivej väčšine sú ich požiadavky primerané v rámci ich príjmu.

Čo možno poradiť tým, ktorí sa dostanú do finančnej tiesne v priebehu krátkeho času a nemajú zdroje na splácanie úveru?

V prvom rade je potrebné komunikovať s bankou, a to hneď, ako klient zistí, že smeruje k tomu, že nebude schopný finančne pokryť záväzok. V princípe – už pri prvej omeškanej splátke má klient záznam v úverovom registri a už sa mu potom ťažšie hľadá riešenie v prípade refinančného či konsolidačného úveru. Skorá komunikácia s vlastnou bankou môže viesť k predĺženiu splatnosti či odkladu splátky. Po zlepšení situácie sa dá zasa uskutočniť prípadná mimoriadna splátka.

Je podľa Vás mýtus, že každá nebankovka je pre bežného spotrebiteľa riziko? Vidíte nejaké výhody nebankoviek v porovnaní s bankami?

Sú nebankovky, ktoré majú o niečo vyššie úrokové sadzby v porovnaní s bankami, no vedia nájsť riešenie aj pre klientov, ktorým nevyhovie žiadna štandardná banka. Ak si má človek vybrať, či nedosiahne na vlastné bývanie vôbec alebo s úrokovou sadzbou rádovo vyššou o 1 %, tak si myslím, že to nie je taká prirážka, aby sa svojho plánu či sna vzdal. Závisí samozrejme od typu nebankových spoločností a klient by mal zvážiť, ktorú cestu si vyberie.

Ako sa bude podľa Vás vyvíjať situácia s úrokovými sadzbami hypoték na Slovensku v priebehu najbližších rokov? Alebo inak – dá sa to vôbec predpovedať?

Je náročné povedať, či je ešte priestor na pokles. Veľký priestor už nevidím. Najnižšia úroková sadzba, ktorú možno získať bez rôznych „háčikov“, je 1,49 %. Eurozóna je v situácii, kedy potrebuje podporiť hospodársky rast, spotrebu domácností a naštartovať infláciu a najlepším nástrojom na to je práve znižovanie úrokových sadzieb. Súčasnosť však ukazuje, že to očakávané ovocie neprinieslo. Opätovný nárast úrokových sadzieb by teda nebol správny krok. My predpokladáme, že súčasné sadzby sa v horizonte dvoch-troch rokov môžu udržať.

Žijú si Slováci nad pomery? Míňajú neúmerne?

Väčšina Slovákov je podľa mňa disciplinovaných. Pri súčasnej priemernej hrubej mzde na Slovensku je možné, aby slobodný klient získal úver na úrovni 65 – 70-tisíc eur. Ak je jeho splátka úveru nižšia ako splátka za nájom, nazvime to, že bývanie pre Slováka dostupné je. Samozrejme, niekto môže namietať, že ide o záväzok, ktorý môže spôsobiť problémy, no ak človek narába so svojimi financiami zodpovedne, riziko môže eliminovať.

Foto: Archív R.P.